Por Estevo Paz
¿Qué son los fondos buitre?
“Los fondos buitre especulan con la vivienda para ganar millones”
Con frecuencia nos encontramos titulares similares a éste, analicemos la afirmación.
Denominamos coloquialmente a un fondo buitre como una empresa de inversión que especula para conseguir grandes ganancias.
En España se ha señalado a Blackstone como la más representativa. Esta empresa es un fondo de inversión donde cualquier persona puede depositar sus ahorros para mantener su valor real*.
En nuestro ejemplo, el fondo Blackstone, para proteger los ahorros y ganar sin arriesgar demasiado, diversifica sus inversiones en diferentes sectores. Una parte de esa diversificación es la inversión en vivienda.
El informe de Atlas recoge que entre los 40 grandes propietarios disponen de 115.085 casas, lo que supone que controlan el 4,2% del parque residencial en alquiler.
El País
Con una cuota de mercado tan baja es difícil pensar que Blackstone tiene poder de mercado suficiente para imponer precios. Más bien todo indica que está forzado a ser un tomador de precios del propio mercado.
Por lo tanto, si por un lado no puede imponer precios, y por el otro debe tratar de conseguir revalorizaciones para sus clientes, mantener la vivienda vacía en vez de alquilar no tendría demasiado sentido. Puede tenerlo temporalmente para remodelar la vivienda y posteriormente poder vender o alquilar a un mayor precio, pero mantenerla simplemente en stock como atesoramiento de valor tiene poco valor económico, ya que la competencia lo desplazaría dando mejores rentabilidades.
¿Dónde está la vivienda vacía?
La vivienda vacía tiende a encontrarse en lo que comúnmente denominamos la España vaciada, cosa que no debe sorprender a nadie con la tendencia de los últimos tiempos:
Es interesante resaltar es la migración del campo a las ciudades, ya que explica en parte la asimetría en el alza de precios que veremos a continuación.
¿Quién tiene la culpa?
Es innegable que los precios del alquiler suben, incluso en términos reales (descontando inflación), como se puede observar en la siguiente gráfica.
La inelasticidad de la oferta
Se puede observar una gran diferencia en la evolución del precio del alquiler. Podemos ver como en Madrid, y sobre todo en Barcelona, los alquileres han aumentado notable y considerablemente más que en otras ciudades.
Sin embargo, es interesante observar cómo, durante los confinamientos, los alquileres se igualaron bastante entre estas mismas ciudades. Esto se debe directamente al descenso en la demanda, que se puede explicar fácilmente debido a un factor evidente: el crecimiento demográfico que normalmente experimentan las grandes ciudades se vio ralentizado como resultado de la crisis del COVID-19.
En economía, a la incapacidad de satisfacer la demanda se le conoce como falta de elasticidad en la oferta.
Sabemos que la demanda en ciertas zonas aumenta por diferentes motivos, entre los que se encuentran:
- Crecimiento demográfico
- Cambios en las preferencias de estilo de vida (mudanzas entre zonas urbanas y rurales)
- Oferta laboral y salarios
- Aumento de alquiler vacacional debido a la intensificación del turismo en una zona específica
- Desarrollo industrial y comercial
- Desarrollo de infraestructura y transporte
Es común que se señale a la migración hacia las capitales o a la influencia de plataformas como Airbnb como los principales culpables del aumento de los precios de alquiler de viviendas. Sin embargo, centrarse únicamente en estos aspectos puede ser una visión limitada al intentar establecer una relación de causa y efecto: el problema de la vivienda no puede ser el uso que se le da a ella en base a unas preferencias particulares. La raíz del problema reside en la falta de oferta de viviendas adecuadas para el uso que cada uno quiera darle.
¿Por qué no puede adaptarse la oferta a la demanda?
Principalmente porque no se permite debido a las regulaciones.
Es cierto que en ciertos lugares es complicado aumentar la oferta de vivienda. Coruña, por ejemplo, es una península. Zonas como Bermeo están rodeados por montañas…
Sin embargo, la gran estrangulación de la oferta reside en los planes urbanísticos y las ordenanzas municipales. Innumerables solares de bajo valor ecológico donde el municipio pertinente impide construir, y allí donde permite, limita las alturas.
Cuando hablamos de vivienda, con demasiada frecuencia se nos olvida que vivimos en un universo tridimensional, la oferta también puede aumentar verticalmente.
¿Soluciones?
La humanidad, para bien o para mal, tiene una larga trayectoria. Es importante no caer en soluciones populistas ni en banalidades como “esta vez es diferente”. Las políticas deben ser evaluadas por sus resultados, y no por sus intenciones.
Atendiendo a la evidencia empírica, las políticas más relevantes son:
- Seguridad jurídica
- Liberalizar el suelo
- Reducir regulaciones
La seguridad jurídica es importante en tanto en cuanto la construcción de vivienda es una inversión para recuperar a largo plazo, y como tal exige garantías de que las condiciones jurídicas permitirán el retorno de dicha inversión. Si una vez iniciada la obra se limitan precios, ocupan la vivienda u obligan a reservar un porcentaje de la construcción como vivienda de protección oficial, el cálculo económico se va al traste pudiendo provocar la bancarrota.
La liberalización del suelo es necesaria para permitir la elasticidad de la oferta. Aunque hagamos referencia a suelo, debemos pensar tanto en superficie como en verticalidad.
Lo importante es que se pueda satisfacer en la medida de lo posible, lo que la sociedad demanda.
Las regulaciones a menudo encarecen innecesariamente la vivienda.
Los municipios establecen una serie de requisitos en cómo se debe construir. Lindes al camino y su eje, calidades exigidas, metros cuadrados de terreno mínimos, etc.
La dirección es clara: permitir que el mercado, en libre competencia, y con garantías jurídicas, pueda satisfacer lo que la sociedad demanda.
Por otro lado, si tomamos la decisión de que la Sagrada Familia debe ser visible desde cualquier punto de la ciudad (similar a lo que sucedió con la Torre Sevilla y la Giralda), elección que podría ser perfectamente legal actualmente, debemos ser consecuentes y asumir el aumento de precios si más gente quiere venir a vivir a la ciudad condal. Ley de oferta y demanda.
¡Y no, la limitación de precios esta vez tampoco ha tenido un resultado diferente!
Visión panorámica de Barcelona
* La moneda es un medio de intercambio, el valor real es la capacidad de compra, la cantidad y calidad de bienes y servicios que podemos consumir.
Su valor nominal es la cantidad, pero el valor nominal puede perder valor real mediante la inflación, o pérdida del poder adquisitivo de la moneda.
